Mietanpassung bei coronabedingter Geschäftsschließung

Die IHK für München und Oberbayern weist darauf hin, dass der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil (Az. XII ZR 8/21) vom 12. Januar 2022 den Mietern von Gewerberäumen, die ihr Geschäft aufgrund von staatlichen Corona-Schutzmaßnahmen schließen mussten, einen grundsätzlichen Anspruch auf Anpassung der Miete zuerkannt hat.

Dies betrifft unter anderem Gastronomie- und Hotelpächter, Einzelhändler, Dienstleister sowie Kulturanbieter in den Zeiträumen der jeweils die Branchen betreffenden, teilweise nur regional bestehenden Lockdowns.

Der BGH hält allerdings eine pauschale Herabsetzung der Miete um die Hälfte im Falle der Schließung nicht für sachgerecht. „Es bedarf vielmehr einer umfassenden und auf den Einzelfall bezogenen Abwägung, bei der etwaige Nachteile wie eingetretene Umsatzausfälle mit etwaigen Vorteilen wie erhaltenen Corona-Hilfen oder einer erfolgreichen Verlagerung der Geschäftstätigkeit ins Online-Business abgewogen werden müssten“, erläutert Volker Schlehe, Referatsleiter im Bereich Recht und Steuern bei der IHK für München und Oberbayern und zuständig für das IHK-Schiedsgericht und das IHK-Mediationszentrum.

„Um langwierige und kostspielige Rechtsstreite mit ungewissem Ausgang zu vermeiden, empfehlen wir den betroffenen Parteien im Streitfall daher, auf außergerichtliche Konfliktlösungen zu setzen“, so Schlehe weiter.
Möglich sind verschiedene Wege: In einer Mediation erarbeiten die Parteien selbstständig und eigenverantwortlich mit Unterstützung eines neutralen Mediators eine rechtsverbindliche Lösung. Auch ein Schiedsgutachten, das den fachlich fundierten Vorschlag eines neutralen Experten aufzeigt, kann je nach Vereinbarung der Parteien als Grundlage oder Abschluss einer Streitlösung dienen. Schlichtung oder Mediation sind im Normalfall mit deutlich geringeren Kosten als ein Gerichtsverfahren verbunden und können schneller zu einem Ergebnis führen, betont die IHK.

Die IHK informiert und berät unter www.ihk-muenchen.de/recht/mediation über die außergerichtlichen Lösungswege.

Was ist in die Abwägung einzubeziehen?

Im Einzelfall bedarf es einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind (§ 313 Abs. 1 BGB). Dazu zählen unter anderem:

  • Der konkrete Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung bezogen auf das konkrete Mietobjekt (und nicht auf den Konzern) und Maßnahmen, die der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern.
  • Finanzielle Vorteile, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pande-miebedingten Nachteile erlangt hat.
  • Auch Leistungen einer Betriebsversicherung sind ggf. zu berücksichtigen.
  • Aufwendungen, die der Mieter sich unter Umständen im Zeitraum der Schließung erspart hat.
  • Bei der gebotenen Abwägung sind auch die Interessen des Vermieters in den Blick zu nehmen.

Unterstützungsmaßnahmen, die nur auf Basis eines Darlehens gewährt wurden, bleiben dagegen außer Betracht. Auch eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich.

Mehr Informationen zum BGH-Urteil finden Sie hier.

Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

IHK-Tipp:
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